Costi di ristrutturazione: tutta la verità

Stai valutando di richiedere una  ristrutturazione parziale o completa  di casa e ti piacerebbe sapere quanto costano i lavori? Hai appena acquistato un vecchio immobile che necessita di un ammodernamento? Ti piacerebbe sfruttare gli  incentivi ristrutturazione casa  ma non hai idea di dove partire? Sei nel posto giusto per scoprire i costi di ristrutturazione per la tua casa.

Devo però fare una premessa. Se pensi che leggendo questo articolo, riuscirai a calcolare un preventivo dettagliato per ristrutturare casa tua, beh allora devo darti una brutta notizia!
Certo, per me sarebbe facile prometterti una ristrutturazione a “X”€/mq dandoti delle cifre dettagliate, come fanno tanti altri. Il problema è che sarebbero numeri basati sul nulla e rischierebbero solo di depistarti e confonderti le idee.

Per prima cosa è importante sottolineare che i lavori possono variare molto di caso in caso e che solitamente vengono definiti sulla base di un progetto redatto in anticipo. I costi di ristrutturazione, dipendono infatti dalle personalizzazioni, dalle tue esigenze, dalle finiture che preferisci e infine dai tempi in cui vuoi che venga completato il lavoro.
Valuta tutti questi aspetti, insieme al budget che vuoi investire nel momento in cui richiedi un  preventivo.

Purtroppo internet è pieno di aziende che promettono preventivi, spesso gratuiti, basati su di un prezzo al metro quadrato.
La mia domanda è: voi realmente affidereste la vostra ristrutturazione a gente che vi offre un preventivo basato sul nulla?

Se vuoi una risposta precisa sui costi per ristrutturare casa, devi sapere che non esistono costi di ristrutturazione al metro quadrato definito, perché si tratta di un lavoro che va “cucito”  su misura e che ha variabili dovute a tantissimi fattori.

Di seguito analizzeremo nel dettaglio le lavorazioni e le fasi della tua ristrutturazione, andando ad assegnare alcuni prezzi alle singole lavorazioni.

La prima voce da tenere in considerazione è senza dubbio quella che riguarda i permessi Comunali. In Italia la burocrazia in ambito edilizio è davvero molto complessa e non potete fare un’analisi dei costi di ristrutturazione senza tener conto di questo.

Innanzitutto bisogna individuare all’interno di quale titolo abilitativo rientra l’intervento di ristrutturazione del vostro immobile. Non analizzeremo nel dettaglio le varie casistiche, ma proveremo ora a dare un’idea di costi.

Il primo caso è il più semplice, ovvero un intervento di edilizia libera . Non necessita di alcun titolo abilitativo, ma di una semplice dichiarazione redatta da un professionista che comunica l’inizio dei lavori.

Il caso più comune per le ristrutturazioni è la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Il titolo abilitativo deve essere presentato da un professionista (architetto, ingegnere o geometra) presso il Comune di appartenenza. Il prezzo può variare in base alla grandezza/complessità dell’intervento ed alla geolocalizzazione (nelle grandi città spesso i prezzi sono più elevati).
Possiamo affermare che il prezzo per un CILA sia tra i 600€ ed i 1200€ .

La SCIA (Segnalazione Certifica Inizio Attività) è una segnalazione da fare al Comune con cui comunichi che stai iniziando dei lavori. Deve essere obbligatoriamente predisposta dal proprio tecnico abilitato (ingegnere, architetto, ecc.) e depositata presso il Comune.
In generale è obbligatoria nel caso di manutenzione straordinaria, restauro e lavori che modificano la forma di un edificio. Anche qui, il prezzo può variare in base alla grandezza/complessità dell’intervento ed alla geolocalizzazione (nelle grandi città spesso i prezzi sono più elevati).
Il prezzo per un SCIA è tra i 700€ ed i 1800€ .

Deve rientrare il professionista nella lista dei costi di ristrutturazione? La mia risposta è assolutamente SI!

Spesso sento dire che l’architetto è un lusso, sopratutto per i lavori di piccola entità. In generale, dovete sapere che ricorrere ad un architetto, tutelerà voi clienti in primis. Nei confronti di chi? nei confronti dell’impresa che realizza i lavori, che sarà controllata perché realizzi tutto secondo quanto previsto ed a regola d’arte.

Il prezzo cambierà ovviamente in base alla prestazione che richiederete.
Una semplice direzione lavori può costare tra il 3 e l’8 % del costo totale dei lavori.
Un progetto di interior design con viste 3D e rendering fotorealistici può costarvi dai 1000 ai 5000 € .
Un progetto e direzione lavori strutturale (in caso di modifiche delle strutture portanti) da parte di un professionista abilitato parte da 1200€ .

Questi sono prezzi indicativi, che vanno analizzati nel dettaglio in base al vostro caso specifico. Sono però voci da tenere in considerazione nell’analisi dei costi di ristrutturazione.

Il grande dilemma di ogni ristrutturazione. Meglio affidarsi ad una ditta chiavi in mano, oppure chiamare singoli artigiani e coordinarli?

Beh non esiste un modo giusto o sbagliato, ma esiste un modo economico ed uno più dispendioso. Quindi nell’analisi dei costi di ristrutturazione che stiamo affrontando, è senz’altro una scelta molto importante da fare che determinerà il prezzo finale.

L’impresa chiavi in mano ha sicuramente diversi pro; affidabilità, sicurezza, velocità. Ma ha un grande contro, il prezzo. Sicuramente è la scelta più onerosa, ma che può eliminare molti problemi di gestione e ritardi in fase esecutiva.

Affidarsi a singoli artigiani, senza essere del mestiere e senza un tecnico di riferimento, potrebbe senz’altro farvi risparmiare molto a livello economico, ma vi porterà sicuramente molte problematiche gestionali ed organizzative. Dovrete gestire tanti piccoli lavoratori autonomi che vi dicono di fare il lavoro in x giorni, ma poi puntualmente scappano in altri cantiere (si perché sappiatelo, come dicono a voi che siete la priorità, lo dicono ad altri 5 clienti).
Per non parlare delle problematiche che sorgeranno in cantiere. Ogni singolo lavoratore darà la colpa ad un altro, lavandosi le mani del problema e tu sarai nel mezzo senza sapere cosa fare.

Ecco perché un professionista potrà esservi di grande aiuto per la gestione del cantiere, indipendentemente da che scegliate un’impresa chiavi in mano o tanti singoli artigiani.

Chi ristruttura senza demolire un muro o un pavimento?!
Ecco uno dei punti che sicuramente avrete nelle voci dei costi di ristrutturazione di casa vostra. Le demolizioni e le ricostruzioni.

La prima grande precisazione che ci tengo a fare riguarda le due grandi categorie di intervento. Gli interventi su elementi non portanti , e quelli che riguardano le strutture portanti .

Nel primo caso rientrano la maggior parte degli interventi di una ristrutturazione.
La demolizione di un tramezzo divisorio interno tra due ambienti può costare tra 18 ed i 30 €/mq (ovviamente dipende dallo spessore del muro stesso).
La demolizione di un pavimento e del suo massetto sottostante (scelta più onerosa, ma con più benefici nel lungo periodo) può costare fino a 28€/mq . L’alternativa più economica a questa voce, potrebbe essere quella di demolire solo il pavimento, oppure addirittura di non toccare quello esistente ed incollare direttamente un nuovo strato di ceramica. La mia esperienza mi porta a sconsigliare queste ultime due modalità, in quanto il risultato finale non sarà mai dei migliori.
La realizzazione del nuovo massetto può incidere fino a 28€/mq , mentre la posa del pavimento varia in base alla tipologia ed al formato di materiale scelto.
Per la costruzione di nuovi tramezzi, il prezzo può variare in base a tanti fattori; spessore, tipologia di materiale utilizzato ed isolamento da utilizzare.

La seconda casistica riguarda le strutture portanti. I prezzi delle demolizioni di muri portanti o salai non è quantificabile a priori. Sarà necessario l’intervento di un ingegnere strutturale che farà un progetto dettagliato dell’intervento ed in base alle sue indicazioni sarà possibile procedere con una corretta analisi dei costi di ristrutturazione.

“Dai, allora ristrutturiamo tutto senza toccare gli impianti”. Una delle tipiche frasi che mi sento dire tutti i giorni.

Certo, nessuno obbliga a rifare gli impianti nella vostra casa, sopratutto se sono funzionanti.
Ma ora permettetemi di farvi una domanda. Voi comprereste mai una macchina nuova e bellissima, con un motore di 15 anni fa con 250000 km??

Se la risposta è no, allora prendete fortemente in considerazione l’idea di rifare gli impianti in casa vostra.
Gli impianti sono il motore di casa vostra. Certo ci sono impianti che durano anche 30 o 40 anni. Però cosa succede se si rompe un tubo dopo 2 anni che avete finito i lavori in economia senza rifare gli impianti? Dovrete rompere quel bellissimo pavimento che avete scelto e che tanto vi piaceva, per sanare il guasto o rifare a questo punto il nuovo impianto.
Oltre alla spesa, pensate al disagio di mettere mano all’appartamento già arredato nel quale abitate. UN DISASTRO.

L’impianto di riscaldamento varia, ovviamente, in base alla tipologia ed al numero di elementi che andrete a predisporre. Per un impianto classico in un appartamento di 100 mq possiamo considerare una cifra che varia tra i 2000€ ed i 2800€

L’impianto elettrico invece dipende molto da quanti punti luce necessita il vostro appartamento. Non è preventivabili a priori, ma solo dopo un attento studio illuminotecnico.

La tinteggiatura dei muri e soffitti è una di quelle lavorazioni che spesso si da per scontata. Il mio consiglio è quello di utilizzare un prodotto di qualità, in modo tale da non dover imbiancare ogni anno.

Se volete un lavoro più curato e di fino, vi consiglio di chiamare un imbianchino che sarà sicuramente più preciso delle imprese che vi proporranno di imbiancare con prodotti di capitolato.

I prezzi di mercato che le imprese vi proporranno variano dai 3€ ai 7 €/mq . A questo prezzo dovrete aggiungere qualcosa per la preparazione delle superfici, ovvero la stuccatura e rasatura dove necessario.

Perché devo inserire tra i costi di ristrutturazione queste due voci che non sono delle lavorazioni edili?
Beh semplicemente perché sono cosa di cui non puoi fare a meno. A differenza di porte e infissi che puoi rifare in un qualsiasi momento, anche anni dopo aver finito la tua ristrutturazione, elementi come pavimenti, rivestimenti, caldaie e sanitari sono indispensabili.

Per pavimenti e rivestimenti avete davvero l’imbarazzo della scelta. Tutto dipende dal budget che avete a disposizione e dalla qualità del prodotto che ricercate.
Da grandi rivenditori come Iperceramica trovate ceramiche anche a partire da 7€/mq . Non mi soffermo sulla qualità di un prodotto che in negozio trovate a queste cifre. Personalmente non sceglierei mai un elemento così importante (visto che viene utilizzato tutti i giorni camminandoci sopra) a quel prezzo per casa mia.
Secondo la mia esperienza, un buon prodotto per i pavimenti e rivestimenti lo si trova dai 18€/mq in su.

Sanitari ed arredi bagno meriterebbero un articolo a parte, infatti anche su questi prodotti i prezzi variano tantissimo in funzione della marca, della qualità e spesso della bellezza.

Discorso simile vale per caldaie e climatizzatori . I prezzi variano (e di tanto) in base alla tipologia e marca di prodotto scelto. Una caldaia base da 24KW parte dai 600€ in su, mentre un climatizzatore monosplit parte dai 400€ . Ovviamente sono prezzi minimi e senza il montaggio.

Questa è la panoramica dei principali costi di ristrutturazione da tener conto. Ci sono molte altre voci da considerare che, come vi dicevo, andrebbero cucite su misura per il vostro intervento.

Ciao a presto.